Вопрос, который будет освещен, касается одной из возможных проблем покупателей вторичного жилья — как выписать человека из квартиры. Случается так, что купил человек квартиру, а некогда бывший собственник не желает ее покидать. Такая ситуация довольно распространенная на рынке недвижимости, чаще всего из-за того, что продавцам некуда выписаться и после сделки они порой продолжают жить на прежнем месте.
Нередко, радость от долгожданного приобретения жилья омрачается нежелательным сожительством — в переносном или прямом смысле этого слова. Что делать в таком случае? Обратимся к такому понятию, как «юридическое освобождение квартиры», принятого в риэлторской среде. Согласно статье 153 ЖК РФ, продавцы после сделки обязаны сняться с регистрационного учета и этот пункт оговорен в договоре купли-продажи. Он должен быть приведен в исполнение после того, как другие участники сделки — покупатели, внесут оплату за приобретаемый объект.
Если предыдущие хозяева не торопятся выписаться из проданной квартиры, то такое положение вещей крайне невыгодное для покупателя: ему придется платить по счетам за всех лиц, которые числятся жильцами этой квартиры. Что касается договора купли-продажи, то в нем обязательно нужно указать всех прописанных лиц по состоянию на момент заключения сделки (ст. 558 ГК РФ). В идеале, этот документ должен содержать пункт, указывающий на обязательство продавца и прописанных граждан выписаться из помещения в течение конкретного временного промежутка после перерегистрации права собственности на нового владельца.
Однако, часто продавцом выступает одно лицо, которое и является владельцем жилья, поэтому он будет вынужден принимать решение за других людей, которые, возможно будучи его родственниками могут не согласиться с таким положением вещей. Наиболее экологичным вариантом является добровольная выписка из жилья еще до заключения договора купли-продажи или параллельно с ним.
Юристы настоятельно советуют гражданам, приобретающим жилье на вторичном рынке, составить дополнительное соглашение или заручиться распиской от жильцов квартиры, в частности членов семьи продавца. Это поможет избежать возражений с их стороны и даст гарантию снятия с регистрационного учета после продажи жилья.
Статья 292 ГК РФ выявляет основания для прекращения права пользования квартирой после ее продажи другому лицу. В этом правовом акте есть сноска «если иное не установлено законом» — это значит, что есть так называемые случаи, когда выселение жильцов невозможно или имеет ограничения:
- если кто-то из родственников продавца отказался в приватизации квартиры, которая была приватизирована до продажи;
- наличие завещательного отказа. Например, квартира отошла продавцу в наследство при условии, что в ней будет проживать еще одно лицо, например, несовершеннолетний родственник до достижения определенного возраста;
- несовершеннолетние дети могут подвергнуться выписке только под надзором органов опеки и попечительства;
- если квартира была куплена продавцом по договору ренты.
Если среди прописанных лиц нет упомянутых категорий граждан, то следует обратиться в суд с иском. Статья 304 ГК РФ устанавливает свои условия и ограничения. Так, новый владелец имеет полное право требовать ликвидации нарушений, если таковые наблюдаются со стороны продавца.
Внимание, юристы советуют решить вопрос выписки мирным путем, либо предпринять предупредительные меры — вручить письменное уведомление о том, что прежний владелец утратил права на пользование данным жильем. Если за прописанных граждан пришлось уплачивать коммуналку, то по решению суда они должны компенсировать эти затраты.
Существует закономерность, которая говорит о том, что чаще всего большинство исков о снятии с регистрационного учета одобряются судом и прежние жильцы в обязательном порядке съезжают в другое место. Таким образом, по закону, прежние жильцы обязаны добровольно выписаться из теперь уже чужого жилья.